長堤歷史街區具有僑鄉特色。林哲 攝
今日的墟頂街干凈整潔。呂勝根 攝
“一屋”做出了文化味道。呂勝根 攝
長堤歷史街區老房子鱗次櫛比。林哲 攝
江門市區的長堤附近有很多老街，墟頂街、石灣直街等歷史悠久的老街，代表著老江門的形象，墟頂街更是被稱為江門城區的原點，是江門最早的商業文化區。
如今，還有很多中老年人、外來工在這一帶生活，也有人在這里做著小百貨、理發等生意。相比于廈門鼓浪嶼，或者是廣州、佛山的一些老街上熙熙攘攘的人群，江門的老街是平靜的，一如歲月靜靜地流淌。在此創業的江門市一屋文化有限公司創始人張煥文說：“你不能說這里沒有人氣，很多房子還有人居住，不時還有一些外地游客前來探訪，但如果你說這里商業繁榮，十分熱鬧，則又算不上。”
近年來，政府加大投入，對墟頂街、石灣直街等老街進行了改造，重新鋪設路面，修建干凈衛生的公廁，加強消防設施建設，使老街的面貌發生了改變，但如果從商業、旅游的角度來看，則還有很大的想象空間。為了盡快啟動長堤歷史街區的提升及活化工作，江門市今年制定的十大城市品質提升精品工程，其中之一就是長堤歷史建筑活化利用試點。
那么，如何用市場資源來激發老街活力，從而使老街在商業上獲得新生呢？
文/江門日報記者 呂勝根 實習生 潘小霞
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停車難問題困擾老街
華南理工大學出版社出版的《江門長堤歷史街區》將該區域老街劃分為近代華僑建筑風貌區、騎樓風貌區、石灣歷史風貌區、墟頂居住風貌區四大板塊。
沐浴在陽光下的墟頂老街充滿懷舊氣息，街上除了三三兩兩的行人，很多商鋪門可羅雀，有的老房子早就人去樓空。
蓬江區白沙商會副秘書長趙遠臨對老街的歷史和現狀有深入了解。他在調查中發現，老街的房屋產權比較復雜，有的連歷史來源都查不清。物業管理也不像新的商業地產那樣統一，導致招商引資定位無法明確，在商業模式上也難以作出整體規劃、形成鮮明特色。
老街的房子多為老百姓的私房。趙遠臨說，對于私房的開發利用，有兩種處理方式，其中一種方式是房主如果愿意的話，可以將私房租給一家國資或有實力的大型民營企業，企業每個月付租金給房主，由企業負責統一去招租，哪怕短時間內租不出去，也照樣支付租金給業主；另一種方式，就是有關部門牽頭把項目介紹給業主，由業主與項目負責人對接，起到牽線搭橋的作用。這兩種方式特別是第一種方式，前期需要巨大的資金來推動，無論是按統一風格裝修、配備管理人員、市場營銷等，都需要投入巨大資金，若短期內無法產出效益甚至倒貼賠本，企業就沒有積極性。
老街另外一個突出問題是停車難。市民和游客來逛老街，只能把車停在很遠的地方步行過來。這對老街的客流量也有一定影響。對此，有識之士建議，在常安廣場建地下停車場，或是搬遷老市場后建停車場，或是在荒廢很久的太平小學建停車場等，也許能緩解老街停車難問題。
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老街面貌有了新變化
一個城市，不能僅僅只有高樓林立的現代化商業區，它也需要留住歷史、充滿地方文化氣息的老商業街區。保護和活化老街，就是留下一個文化空間和人文記憶，也是為人民群眾再造一個帶來美好生活的商業空間。上海的新天地、成都的寬窄巷子等，無不如是。
正是因為意識到了老街的價值，江門人近年來開始有意識地保護、改造老街。從2015年至今，蓬江區白沙街道辦事處對老街的改造總計投入2000多萬元，包括完善墟頂街的道路，鋪設青石板，做好路燈亮化、園林綠化，以及牌坊等文化基礎設施建設。對此，農發行江門市分行予以了大力支持。
如今，墟頂街面貌發生了很大的變化，居民的生活環境得到了較好提升，衛生加強了，治安變好了，也有游客過來游覽了，所有這些，為商業開發提供了一定基礎。
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老街的商業模式探索者
在墟頂街、石灣直街等江門老街，已出現一些熱愛老街、積極進行商業探索的人。張煥文就是其中的一位。
一屋文化坐落在余慶里街區賣雞地1號的三層小樓。幾年前，因為念舊，張煥文買下這棟老房子，抱著“修舊如舊”的想法進行裝修，恢復老江門生活場景，開業后吸引了不少游客慕名而來。其商業模式，類似于私人博物館。
一進“一屋”，各種老物件映入眼簾，很多老物件都是張煥文從各地收集回來的，承載著祖輩的生活，童年的記憶。他說，江門的老街保留完整，還有原居民在這里生活，在這里能看到老江門的商業文化、草根文化，是江門“活的歷史”，也是江門人的財富，值得保護和開發。江門市一屋文化有限公司總經理馮文雄說，“一屋”可作為老街民宿的范本，希望為激活老街做更多商業模式的探索。
在市區南芬里54號，有一家“大隱”民宿。民宿的主人楊女士是江蘇人，在江門生活多年，愛上老街。楊女士待人很熱情，心靈手巧，民宿是她租來后，精心改造設計的，很多藝術品都是她親手制作、擺設的，既實用又美觀，別具匠心。楊女士主要通過微信在朋友圈推介民宿，一些外地游客到江門旅游，會提前和她聯系。自今年10月開業以來，“大隱”民宿已經接待了好幾撥客人，既有珠三角地區的，也有外省的，最多時住了8個人。客人一家人或是一幫朋友吃住在這里，感受僑鄉人家的生活，逛逛老街，很舒適，也很接地氣。客人對民宿留下很好的印象，說這里就像家里一樣溫馨。
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用市場資源激發老街活力
有專家曾表示，長堤歷史街區的歷史文化價值不亞于廣州的歷史文化街區。
江門市住建局與江門市自然資源局今年曾邀請多位專家親臨長堤歷史街區現場考察，并對策劃方案進行評審咨詢。專家們提出了引入創意人文產業、本土有名設計師和特色商戶等意見。有居住在街區內的居民表示，區內部分基礎設施不夠現代化，居住多有不便，希望活化利用能進一步提升這里的基礎設施；而在區內經營小店的老板則呼吁，活化利用時應考慮到現有的商業形態，保留一些特色業態。
老街是懷舊之地，有人想保留原有的所有東西，趙遠臨認為這可能難以做到。因為老街很多房子自然老化，年久失修，受損嚴重，有的甚至疏于打理幾十年。
“開發一個地方，需要實實在在的引導和扶持。環境氛圍搞起來了，才能讓我們在這里放開手腳干事業。”張煥文說。
然而，市場的問題最終還是要依靠市場來解決。在利用市場資源激發老街活力方面，上海新天地、成都寬窄巷子等為我們提供了鮮活的范例。這些老街的熱鬧繁華，都是各類民營商鋪匯聚而成的。
五邑大學經濟系教授劉志堅說，老街是江門老街區升級改造及煥發新的商業、居住、文化、旅游活力的核心承載地。老街的開發，可通過政府引導，依靠市場，引進有實力的公司，進行統一規劃、開發和包裝，與江門的全域旅游結合起來，對外進行整體營銷。如果只是引進零星的商家，很難形成規模效應，效果也難以顯現。
五邑大學江門經濟研究中心伍鋒博士說，江門老街是“江門主城區發展的根”，要激活老街的商業活力，首先，要發掘出江門老街的獨特價值，彰顯出其個性，在開發上做到形和魂的統一，在發展上做到文商旅的真正融合；其次，在業態布局上應考慮引入跨界、多元、新穎、時尚的項目，實現新老交融，傳統與現代相結合的多維包容的文商旅生態圈；此外，在營銷上應找準市場消費群體，更多面向本地人、年青人，然后累積口碑，逐次吸引外地游客慕名而來。
江門市一屋文化有限公司多年來立足江門老墟街，一直在挖掘和傳承江門墟街文化，現正計劃以多途徑方式推動墟街文化，增加墟街活力，組織一些相關活動，增加街區旅游的人氣，并準備了作為民營企業如何在有關部門的指導下振興江門墟街的有關方案。馮文雄對于老街的開發胸有成竹，他說，通過市場資源激活老街活力，需要走文旅結合、商旅結合的道路，如打造研學基地、創客基地、民宿聯盟、街頭文化、藝術部落、寫生基地等，一屋文化在這方面可以起到示范帶頭作用，帶動更多民間資本涌向老街，形成規模效應后，老街一定會吸引更多本地市民和外地游客前來，有了客流量就會有消費，就會有市場，就能形成良性發展的商業發展模式，前景可期。
來源：2019年12月6日 江門日報A12
