去年兩會期間，江門市政協提案委員會遞交了集體提案《關于重視我市住宅小區業主委員會建設著力補齊城鄉社區治理短板的建議》，指出江門市的業主委員會（以下簡稱“業委會”）建設還存在著組建率低、籌備開展難、運轉成效不如人意等問題。
近一年來，江門將業委會的建設和發展列入城市社會管理工作的重要內容，包括建立江門市物業管理公眾服務平臺以解決業委會投票難的問題；組織相關職能部門到佛山市、溫州市進行物業管理條例的立法調研；在各市區部署開展業主大會和業委會的籌建試點工作等。一系列工作為小區與業委會建設破除不少障礙。
但客觀而言，業委會成立難仍是許多小區業主的煩心事，其原因紛繁復雜。筆者近日走訪江門市多個大型小區發現，業主與物業管理公司之間的利益博弈、籌建工作指引細則的不完善、籌備流程的繁瑣復雜……這些都可能是業委會組建率低的原因。
如何采取積極措施，推進居民住宅小區業委會的建設，及時補齊城鄉社區治理的短板？專家建議，相關部門應盡快將地方物業管理條例納入立法計劃，制定業委會籌備、運行和監督各環節的配套制度，切實為業委會的籌建運作營造良好的社會環境。
籌建難題??
業委會與物業管理方的博弈
去年12月11日，江門市蓬江區駿景灣豪庭業主委員會選舉表決結果出爐，開始為期一個月的公示。此時，距離2017年該小區業主向街道辦遞交成立業委會申請，已過了一年半的時間。
“最初籌備成立業委會主要是業主希望有一個可以溝通的渠道，表達自己的意見和訴求。”駿景灣豪庭首次業主大會籌備組副組長周雪松告訴筆者，2017年3月底，小區物業管理公司通知上調物業管理費后，不少業主提出不同意見。于是，5年前因各種原因而中斷的業委會成立工作，再次成為了業主們討論的焦點。
江門市政協委員陳瑞香表示，隨著城鎮化進程的加快，以小區為基本單元的基層治理模式將會越來越普及，但以業委會為代表的社區治理體系尚不夠完善。“經過調研，我們發現不少小區業主對物業管理不滿，糾紛和矛盾頻發，業主維權難。成立業委會有利于維護廣大業主的合法權益，處理好業主與物業公司之間的關系，更好地改進小區的物業服務。”
“然而，當前江門地區住宅小區業委會建設的社會環境還不夠理想，不少小區在成立業委會時都感覺有不少阻力。其中，最大的阻力來自于正在履行前期物業管理職能的物業公司或者開發商。”江門市政協委員張翠華直言。
駿景灣豪庭業委會籌備組成員之一李雪嬌向筆者透露，在籌建初期，張貼在小區內44棟居民樓主要出入口處的公告《關于成立首次業主大會和業主委員會的倡議》（根據規定，該公告公示時間不得少于7日）在一夜之間不翼而飛，并被物業管理方告知，所有監控已損壞，無法翻查原因；籌備組成立以后，該小區的物業管理方代表以工作繁忙為由，多次缺席籌備組會議。
對此，作為該物業管理公司的代表程平軍回應：“對于業委會的成立，我們物業方一直都是根據相關法律法規，做好物業管理的本職工作。”至于44棟樓的監控全數損壞的事件，程平軍表示監控攝像頭早在3年前已經老化損壞，并向業主們反映過，但至今尚未籌得更換的經費支持。
程序是否合法是當前小區成立過程中面臨的另一難題。筆者調查了解到，蓬江區濱江奧園小區在籌建業委會中，因未考慮區域內商鋪的選票份額，最后的業委會選舉結果被該小區的物業管理公司一舉推翻，所有籌備工作須重頭再來。
江門市住房和城鄉建設局物業管理科的余策瑤表示，業主大會和業委會成立難的原因還在于部分籌備小組成員對成立業主大會、業委會的流程不熟悉，一旦被質疑程序不合法，就容易“流產”；部分街道辦事處（鎮政府）、社區居委會因人員流動性較大，對業務工作、政策不熟悉，也容易出現流程指導不到位的情況。
試點探索??
協同社區力量，統籌運用“三社聯動”
面對業委會籌建程序復雜、門檻高的問題，加強社區的服務、指導或許成為破解當前困境的突破口。
余策瑤介紹，目前江門各市區已確定蓬江區駿景灣豪庭、江海區玉圭園、新會區新龍昌花園、鶴山市萊茵花園、臺山市六福山莊、開平市海倫堡、恩平市德信園作為試點，重點探索解決業主大會和業主委員會成立難的問題，引導小區業主中的黨員和政府公職人員參加籌備組工作人員和業主委員會委員，鼓勵居委會和業主委員會交叉任職。
在鶴山市和平社區的管轄范圍內，有5個小區成立了業主委員會，且均處于良好的運作狀態。該社區的相關負責人余炳紅向筆者介紹，在籌建業委會之前，社區方面便先后組織了多次座談會、業主大會，以社區為主導發起倡議書，向業主們普及“業委會”的概念、職能及相關的法律法規。隨后，在社區的積極推動下，先后20多位熱心業主響應參與到籌建小區業委會過程中。
“在業委會籌備組內，社區居委會方面以帶頭人的角色參與到籌備工作中，包括確定籌備組的工作方案、把握推進籌備的進度、協助起草《業主大會議事規則》和《管理規約》、協助推選首屆業委會候選人等工作。”余炳紅表示，社區還配置了一名駐社區律師，負責解決業主大會和業委會成立過程中產生的法務問題。
另一廂，開平市海倫堡小區同樣借助社區居委會力量，完成了業主大會和業委會的籌建。據該小區業委會主任梁健生介紹，早期籌建業委會是為了解決小區內車輛亂停亂放導致交通癱瘓的問題。在發起籌備業委會的倡議后，社區方面直接委派黨支部書記擔任籌備組組長，負責大小事務的籌備事宜。從發起倡議到成立業委會，海倫堡小區約花了半年的時間。
“業主、業委會、物業公司都是社區管轄范圍內服務管理的對象，社區有責任去統籌發揮社會力量協同作用，推進社區、社會組織、社會工作‘三社聯動’，提高社區居民議事協商能力，增強社區居民的社會事務參與意識與能力，進而補齊社區治理的短板。”張翠華說。
專家聲音??
加快推進地方物業管理條例的立法
在籌建業委會的過程中，周雪松和他的組員都遇到了這樣的問題：雖然手上已有一個“小藍本”《江門市住房和城鄉建設局關于首次成立業主大會和業主委員會工作指引》（以下簡稱《工作指引》），但是在實際的操作中，部分條款在操作中仍需細化。
“如《工作指引》中，提出首次業委會的任期規定是3至5年，這其中就有很大的調整空間；在籌備組應該開展的工作中，僅有‘制定業主委員會委員候選人產生辦法’的表述，具體如何確定候選人同樣沒有細則供參考。”周雪松說。
對此，蓬江區人大代表、律師黃振雄表示，江門地區的業委會籌建相對緩慢、運作體系還不夠成熟的狀況與業委會的性質不無關系。“根據我國的《物業管理條例》以及《廣東省物業管理條例》，業委會是一個代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的民間組織，它的籌建、運作過程中需要遵循的規章制度和表決程序涉及較為專業的法律知識。因此，除了政府住建部門的指引外，業主自身也需要對相關法律知識理解通透，否則，就很容易出現業委會成立難的局面。”
周雪松告訴筆者，為了保障程序的合法合規，他們自開展籌建工作以后，便利用下班時間先后召開了大大小小不少于60次的會議，一字一句地摳相關籌建工作指引的字眼，以免出現錯漏導致工作陷入困境。
“在省修訂相關條例的前提下，建議在江門市的立法權限內，盡快推進業委會建設相關領域的立法，制定業委會籌備、運行和監督各環節的配套制度，明確業主、建設單位、物業服務、鎮街、社區以及住建部門在各環節的權利義務。尤其要對小區成立業委會有明確的時間要求，如小區交付使用一定期限、入住戶數達到一定比例，就要由相關職責部門督促啟動業委會的籌備工作，避免這一群眾自治組織的成立出現隨意性和無序發展。”張翠華表示要盡快推動地方物業管理條例的立法。
五邑大學政法學院院長王繼遠也有相同意見：“《物業管理條例》是全國的行政法規，具有普遍性，但每個地方都有自己特定的習慣、文化、背景，在不違反上位法的前提下，江門市可以通過地方立法權把相關規則細化，比如將住建部門、物業管理協會在處理相關事務中的一些優秀創新做法列入條文中，提高立法的可操作性。”
■對話
江門市政協委員張翠華：
把加強業委會建設工作
列入政府部門考核
南方日報：遞交提案《關于重視我市住宅小區業主委員會建設著力補齊城鄉社區治理短板的建議》的背景是什么？
張翠華：2017年6月中共中央、國務院印發了《關于加強和完善城鄉社區治理的意見》，這是新形勢下指導城鄉社區治理工作的綱領性文件，文件明確將“建立健全社區黨組織、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制”“探索完善業主委員會的職能，依法保護業主的合法權益”列入了著力補齊社區治理短板的內容之中。
同時，在日常生活中，我也關注到近年來物業服務合同糾紛案件呈現上升的趨勢，從2014年至2017年6月，全市法院共審理此類案件3326件。在完善城鄉社區治理中，如果忽視諸如業委會之類的基層群眾自治組織的建設，只會掩蓋、積累甚至激發社會矛盾，不利于建設和諧社會、法治社會。
南方日報：為什么說小區業委會的籌建運作可以促進基層社區治理？
張翠華：在江門市城市化發展進程步伐加快的情況下，中心城區近十幾年來開發的住宅商品樓幾乎是以小區的規模承建的，在小區業委會成立前，都由建設單位選聘的物業公司對小區進行物業管理。
在此背景之下，社會上出現不少小區存在業主與物業之間糾紛頻發的現象。小區成立業委會的目的，主要是為了更好地維護小區廣大業主的合法權益，處理好業主與物業管理之間的關系，更好地改進小區的物業服務，共建和諧家園。
南方日報：要想破解業委會籌建運作難困境，您認為最關鍵的地方是什么？
張翠華：城鄉社區是社會治理的基本單元，而在現代城市發展中，業委會是城市社區治理的重要載體，對社區治理起到積極的作用。
為此，首先要把加強業委會建設提上政府工作的議事日程，結合城市發展的進程，由政府主管部門牽頭制定相應的目標，并將目標完成度列入到部門年度考核中，把工作落到實處。
其次，要重視《物業管理條例》的普法和地方立法工作，順應群眾的呼聲，加快制定江門市物業管理條例實施細則，通過細則簡化工作手續、降低各環節門檻、縮短籌備時間，并明確業委會籌辦經費的來源，切實為小區業委會的成立創造良好的社會環境。
撰文：黃燁倩 鄭琦
